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武汉253万租客吸引住房租赁企业在汉打擂

发布时间:2018-12-16 11:22 来源:湖北日报

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  湖北日报全媒记者 彭一苇

  记者调查

  去年来,随着国家大力发展住房租赁市场,武汉租房市场发生变化。规模化住房租赁企业接连推出自己的长租公寓产品,提供更好的租房体验。房东和租客也逐渐接受这些产品,将房子交给企业运营或租住长租公寓,渐渐成为首选。

  面对住房租赁市场的巨大蛋糕,56家规模化的租赁企业和一些新成立的小企业,正在武汉展开争夺战。

  253万租客给了底气

  12月6日,湖北日报全媒记者在武汉王家墩中央商务区泛海国际SOHO城5栋一处办公室找到刘晓梁时,他正忙着收拾办公室。刘晓梁是黄石人,今年刚从武昌工学院毕业,现在是知名住房租赁企业自如的服务管家。

  服务管家是新员工必经阶段,刘晓梁每天工作繁琐,要带新租客看房,要从各种渠道寻找新房源,租客有什么需求要尽快回应,刘晓梁经常加班到深夜。“自如的薪酬较高,业绩好的员工每月能拿1万多到2万元。”优厚待遇吸引更多人进入,像刘晓梁的同事赵玲以前是导游,半年前加入自如。

  武汉自如员工500多人,设有工作站23个,业务范围覆盖全市。如算上物流、装修、保洁等,还有数千人在间接为自如工作。自去年底进入武汉,自如发展迅速,至今有2.2万间房源,年底前有望突破2.5万间。

  快速扩张和给员工高薪激励是有代价的。以自如为代表的长租公寓通常做法是,将房东的房屋租过来,装修改造,配齐家具家电,以单间形式出租给租客。这其中成本很高。“平均每平方米装修改造成本500元到600元。”武汉自如总经理张志杰说,加上家具家电、装修的人工费用,一间10多平米的出租房,租出去之前就得投入2万多元。还有各种市场开拓、营销活动的成本同样不菲。

  “重投入、低毛利是这一行的特点,自如在武汉一年就投入近5亿元。未来2年可能还要投入,然后才能谈盈利。”虽然投入巨大,但张志杰有信心。“武汉是人口净流入城市,租赁市场前景看好。”

  企业快速扩张伴随着风险,收来的房要租得出去,空置期要尽量短,租赁企业才能健康。去年来,国内已有多家长租公寓因资金链断裂“爆仓”或破产。一旦发生这种事,租客很可能无家可归。我省的长租公寓行业风险如何?

  据省住建厅初步统计,目前全省有61家规模化的住房租赁企业,其中武汉市住房租赁试点企业56家,他们在武汉已筹集租赁房源9万多间(套)。如按每间房投入1万多元成本估计,这两年,企业在武汉已投入不下10亿元。目前,全省有住房租赁需求的人约565万人,其中武汉有253万人,租房需求旺盛,武汉几家较大的租赁企业,房屋出租率都在70%以上,经营风险可控。

  新成立的小企业占多数

  长租公寓在运营方式上,主要有集中式公寓和分散式公寓两种。集中式公寓通常是自建公寓或租来整栋公寓再统一装修,设计感强,提供服务更多样,管理更规范。分散式公寓多是企业包租个人闲置房屋统一装修、运营,容易较快地获得数量多、区位好的房源,像自如、江寓、蛋壳公寓等企业是典型。

  在北上广深等城市,房地产市场发展较早,已进入存量房阶段,规模化的住房租赁企业管理的房源量较多,最高能占当地市场租赁房源20%。而我省房地产市场起步相对较晚,目前仍处于新房交易为主的阶段,规模化的住房租赁企业管理的房源,不到市场租赁房源总量的10%,远低于北上广深。这是否意味着分散式公寓在武汉还有巨大扩张空间?“分散式公寓越多,不仅成本投入越大,对企业的综合管理能力要求也越高。”武汉可遇科技有限公司创始人佘福元说。公司从2014年创立以来,分散式公寓曾做到2000多间,近两年住房租赁企业多了,市场竞争日趋激烈,战线长了较吃力。因此,公司将精力放在精装修的集中式公寓上,已在武汉三镇布局了多栋集中式公寓,同时收缩分散式公寓,旨在取得规模和管理平衡,确保效益。“在这一行,管理几百间房源时都是赚钱的,房源再多些,管理能力、资金万一跟不上,企业就会有一定经营风险。”张志杰称,5000间房源是第一道坎,能跨过去的企业才能继续生存。像自如做长租公寓已7年,在全国管理房源达80万间,经验和资金都比较充沛,依然要注意风险、谨慎扩张。

  而照目前武汉住房租赁市场的状况,江寓管理房源3万多间,其后是自如等几家企业管理房源也较多,其他企业大多规模小且成立时间短,平均下来,武汉每家企业筹集房源1700多间(套)。为培育市场,政府和金融机构都给予了支持。

  业内人士认为,即使如此,租赁企业前进路上仍将有很多道“坎”,比如产品品质问题。省市场监管局刚发布的11月全省12315平台消费者诉求数据显示,中介服务投诉量同比激增296.49%,关于出租房的主要投诉之一就是未通过空气检测、存在甲醛超标等安全隐患。

  张志杰认为,长租公寓行业是新兴行业,企业要靠不断提升居住质量才能取信于租客。

  租金猛涨缺乏动力

  规模化租赁企业为租客提供更舒适的住房和更贴心的服务,租金适当提高可以接受。但今年8月,北京等一线城市租金曾有一次较大上涨,引起全国广泛关注。有业内人士认为,是规模化住房租赁企业为了扩大规模,以高于市场正常价格争抢房源,人为抬高收房价格,加剧了房租上涨。

  如今,武汉租赁企业逐渐做大,租金会不会猛涨?

  省住建厅相关负责人介绍,推高租金现象,主要发生在外来人口多、租房市场供不应求的一线热点城市,而我省情况不同。像租房需求最大的武汉市,外来人口多,但可租房源充足。据调查,武汉已出租住房约77万间(套),其中八成以上仍分散在个人业主手上,企业管理的房源还是少数,形不成市场垄断。加上前几年武汉新房交易活跃,市场还有约50万套存量房是潜在的可出租房源,市场尚未出现供不应求。企业如不计成本收房会面临经营风险,抬价收房更是动力不足。

  “房租占月收入30%就是极限了,超过这个界限,哪怕企业提供再多再好的增值服务,租客也不会买单。”纽宾凯集团子公司宾果邦科技有限公司总经理何亮说。武汉仍是一个价格敏感型市场,人均收入与一线城市有差距,无法承担过高租金,企业也没有必要超水平定价。因此,武汉长租公寓的月租金价位大多在1000多元。

  此外,政府也在多渠道增加租赁房源供应,扩大公租房覆盖面,起到控租金、稳市场、防风险的作用。对租客落实一系列政策,缓解其租金压力,如今年前三季度,全省住房公积金提取额达355.44亿元,其中一部分就用于租房。

  多措并举下,今年来,我省房租走势基本平稳。武汉市网上挂牌租赁住房出租价格,基本维持在每平方米30元左右,没有大起大落。

(编辑:裴春梅)
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